✔️ 깡통전세

먼저 깡통전세에 대해 알아볼까요? 깡통전세는 

집값보다 전세금이 더 많아 집을 팔아도 전세금을 

돌려주기 어려운 상황을 말합니다. 

주로 갭투자로 인해 발생하는데요, 갭투자는 집값과 

전세금 차이만큼만 투자해 집을 매입하고, 전세금을 

활용해 잔금을 치른 후 더 높은 가격에 판매해 이익을 

얻는 전략입니다. 

하지만 부동산 가격이 떨어지면 전세금을 돌려주지 

못해 임차인이 손실을 보게 됩니다. 최근 '빌라 왕' 

사건이 바로 이러한 깡통 전세의 극단적인 사례로 

많은 주목을 받았습니다.

✔️ 이중계약의 위험성

다음으로 이중계약에 대해 이야기해볼까요? 이중

계약은 하나의 주택에 대해 여러 명과 동시에 전세 

계약을 체결하는 사기 수법입니다. 

집주인이 두 명 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 

맺고 보증금을 받아 횡령하는 경우인데요, 이런 상황

에서는 누가 진정한 계약자인지 알기 어려워 큰 혼란과 

손해가 발생합니다. 

공인중개사가 관여하는 경우에는 세입자에게 전세 

계약을 맺었다고 거짓말하고, 집주인에게는 월세 계약을 

맺었다고 속이는 방식도 있습니다. 

이런 경우에는 세입자가 자신이 전세 계약을 체결했다고 

믿지만 실제로는 월세 계약으로 등록되어 보증금을 보호

받지 못할 수 있어 집주인과 직접 만나 계약을 확인하는 

것이 중요합니다.

✔️ 신탁부동산 사기

신탁부동산 사기는 임대인이 부동산 소유권을 신탁

회사에 이전하고 대출을 받는 방식에서 발생합니다. 

신탁 설정된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있으므로, 

신탁회사의 승인 없이는 임대차 계약이 무효가 됩니다. 

일부 임대인들은 이러한 신탁 설정 사실을 숨기고 

임차인과 전세 계약을 체결하기도 합니다. 임차인은 

이를 알지 못하므로 계약은 무효가 되며, 임대인이 

대출금을 상환하지 못해 부동산이 경매에 넘어가면 

보증금을 반환 받지 못하게 됩니다.

✔️ 불법건축물 사기

마지막으로 불법건축물 사기에 대해 알아보겠습니다. 

불법건축물 사기는 인가받지 않은 건축물에 대해 전세 

계약을 맺는 방식입니다. 

이러한 건축물은 법적 보호를 받을 수 없으며, 철거 

명령이 내려질 경우 임차인은 큰 손해를 입게 됩니다. 

예를 들어, 임대인이 11층 건물로 승인받은 오피스텔에 

12층을 불법으로 추가하고 세입자를 받아 전세보증금을 

횡령하는 방식입니다. 

세입자는 불법 건축물임을 모르고 계약을 진행하게 되고, 

이후 건물이 경매로 넘어가거나 철거될 경우 보증금을 

반환받지 못하게 됩니다.

✔️ 등기부등본 확인하기

전세 계약을 하기 전에는 반드시 부동산의 등기부등본을 

확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 신탁여부, 저당액, 

선순위 채권 등을 확인할 수 있습니다. 

특히 전세가격과 해당 매물의 대출액을 합한 금액이 매매

가격의 70%를 넘는다면 깡통주택일 가능성이 높으니 주의

해야 합니다. 또한 전세가와 매매가가 비슷하다면 갭투자 

매물일 수 있으니 더욱 조심해야 합니다.

✔️ 전세사기 피해 후 대처 방법

만약 전세사기를 당했다면 어떻게 대처해야 할까요? 

먼저, 계약서를 가지고 주민센터에 가서 전입 세대

열람원과 확정 일자 부여현황 자료를 발급 받아야 

합니다. 

이를 통해 최우선 변제되는 소액 임차인이 몇 명인지, 

선순위 임차인의 보증금 합계가 얼마인지, 빠른 근저당은 

얼마인지 등을 확인할 수 있습니다. 그리고 이 건물의 

매매가도 확인 해보세요.

이후 이러한 정보를 바탕으로 대략적으로 내가 배당

 받을 수 있는 금액이 얼마인지 확인해보는 것이 

중요합니다. 

또한, 집 계약을 진행했던 중개사에게도 문의하여 

추가적인 도움을 받을 수 있습니다.

✔️ 특약사항 추가하기

전세 계약 시 특약사항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다. 

특약사항에는 임대인이 잔금 지급일 다음날까지 근저당권

이나 다른 새로운 권리를 발생시키지 않을 것이고, 이를 어길 

경우 계약이 무효화되며 손해배상금을 지급해야 한다는 

내용을 포함해야 합니다. 

이렇게 하면 세입자는 전입신고와 확정일자가 효력을 발휘

하기 전에 발생할 수 있는 법적 문제를 방지하고, 보증금을 

보다 안전하게 보호할 수 있습니다.

✔️ 우선변제권 확보하기

전세 계약을 했다면 우선변제권을 꼭 확보해야 합니다. 

우선변제권은 임차인이 주택이 경매에 넘어갈 경우 

보증금을 우선적으로 돌려받기 위해 필요한 권리입니다. 

이를 확보하기 위해서는 입주, 전입신고, 확정일자 세 가지 

요건을 모두 충족해야 합니다.

✔️ 입주

입주는 세입자가 임대차 계약을 맺은 주택에 실제로 

거주를 시작하는 것을 의미합니다. 이는 대항력과 

우선변제권을 확보하기 위한 첫걸음입니다.

✔️ 전입신고

전입신고는 '내가 이곳에 살고 있다'고 알리는 절차입니다. 

이를 통해 세입자는 법적으로 주택에 거주할 권리를 갖게 

되며, 대항력을 확보할 수 있습니다. 

전입신고는 완료된 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 

입주 직후 신고하는 것이 중요합니다.

전입신고는 정부24 앱이나 웹사이트에서 가능합니다. 

또한, 가까운 주민센터를 방문하여 직접 신고할 수도 

있습니다. 주민센터에서 '전입신고서'를 작성하면 되며, 

이때 세대주의 신분증과 세대주의 도장 또는 서명이 

필요합니다.

✔️ 확정일자

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 기재하여 공적으로 

인정받는 것으로, 이를 통해 세입자는 주택이 경매에 넘어

갈 경우 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 

수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 

확정일자는 전입신고와 동시에 받을 수 있습니다.

확정일자는 인터넷 등기소나 주민센터에서 받을 수 

있습니다. 온라인 신청 시 임대차 계약서 사본이 필요

하며, 주민센터 방문 시 신분증과 임대차 계약서 원본이 

필요합니다.

✔️ 전세보증보험 가입의 필요성

전세보증보험에 가입하는 주요 이유는 임대인이 계약 

종료 후 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 대신 

보증금을 지급하기 때문입니다. 

이사를 하면서 새로운 집에 전세 보증금을 지불해야 할 때, 

보증금을 돌려받지 못하면 곤란할 수 있습니다. 이러한 

상황에서 전세보증보험은 큰 도움이 됩니다. 또한, 주택이 

경매로 넘어가더라도 전세보증보험을 통해 보증금을 

돌려받을 수 있습니다.

✔️ 보증보험의 한계

전세보증보험에 가입해도 보증금을 돌려받지 못하는 

경우가 있을 수 있습니다. 최근 사례를 보면, 임대인이 

사망한 경우가 그러한 상황입니다. 

이 경우에는 상속인을 확인하고, 상속 절차를 진행하며, 

임대차 계약을 상속인에게 승계하는 과정이 필요합니다. 

시간이 걸릴 수 있지만, 결국 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

✔️ 아파트와 전세사기

아파트는 연립주택이나 다세대 주택에 비해 대규모 전세

사기의 위험이 낮습니다. 아파트는 시세를 명확하게 확인

할 수 있고, 전세가격이 매매가격의 50~60% 수준으로 

안전한 편입니다.